Día a día, las personas buscamos la mejor forma de invertir su dinero. Inclusive aunque no contemos con ahorros significativos, buscamos y soñamos con adquirir un bien en el cual ir depositando nuestros ingresos. Cuando piensa en inversiones inmobiliarias, lo primero que probablemente le viene a la mente es su hogar, esa casita en donde crecieron y vivieron durante su niñez y juventud. Sin embargo, las inversiones que se pueden realizar van más allá de una casa, o un terreno, y eso es lo que queremos compartir con ustedes el día de hoy.
¿Por qué invertir en bienes raíces?
Los bienes raíces pueden mejorar el perfil de riesgo y rendimiento de la cartera de un inversor, ofreciendo rendimientos competitivos ajustados al riesgo. En general, el mercado inmobiliario es de baja volatilidad, especialmente en comparación con las acciones y los bonos.
Propiedades para alquilar
Comprar una casa, villa, quinta o cualquier forma de vivienda es una muy buena inversión sobre todo si armonizamos la ubicación de nuestra propiedad y las personas en las que nos enfocamos. Nuestro beneficio será la renta cobrada y como arrendador, usted será responsable de cosas como pagar la hipoteca, los impuestos a la propiedad y el seguro, el mantenimiento de la propiedad, la búsqueda de inquilinos y resolver cualquier problema que se genere en ella.
Un punto muy importante es que, dependiendo de su situación, cuidar y administrar una o varias propiedades, y los inquilinos puede ser un trabajo de 24 horas al día, 7 días a la semana, y no siempre es agradable. Sin embargo, si elige sus propiedades e inquilinos con cuidado, puede reducir el riesgo de tener problemas relevantes y así no se frustraría de este tipo de inversión.
La otra forma principal en que los propietarios ganan dinero es a través de la plusvalía. Si su propiedad se revaloriza, es posible que pueda venderla con una ganancia (cuando llegue el momento) o pedir prestado contra el capital para realizar su próxima inversión. La clave es elegir la propiedad correcta, que tenga una plusvalía mayor.
Casas Flipping
Al igual que los comerciantes de día que están a leguas de distancia de los inversores que compran y retengan, los fanáticos de los bienes raíces son una raza completamente diferente de los propietarios de comprar y alquilar. Los Flippers compran propiedades con la intención de conservarlas por un período corto, a menudo no más de tres o cuatro meses, y venderlas rápidamente para obtener ganancias.
Hay dos enfoques principales para invertir una propiedad:
Reparar y actualizar. Con este enfoque, usted compra una propiedad que cree que aumentará de valor con ciertas reparaciones y actualizaciones. Idealmente, completa el trabajo lo más rápido posible y luego vende a un precio que excede su inversión total (incluidas las renovaciones).
Mantenga y revenda. Este tipo de volteo funciona de manera diferente. En lugar de comprar una propiedad y repararla, usted compra en un mercado en rápido crecimiento, la mantiene durante unos meses y luego la vende con una ganancia.
Con cualquier tipo de cambio, corre el riesgo de que no pueda descargar la propiedad a un precio que genere ganancias. Esto puede presentar un desafío porque los flippers generalmente no tienen suficiente efectivo disponible para pagar hipotecas sobre propiedades a largo plazo. Aún así, invertir puede ser una forma lucrativa de invertir en bienes raíces si se hace de la manera correcta.
REIT
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) se crea cuando se forma una corporación (o fideicomiso) para usar el dinero de los inversores para comprar, operar y vender propiedades que generen ingresos. Los REIT se compran y venden en las principales bolsas, al igual que las acciones y los fondos cotizados en bolsa (ETF).
Para calificar como REIT, la entidad debe pagar el 90% de sus ganancias imponibles en forma de dividendos a los accionistas. Al hacer esto, los REIT evitan pagar el impuesto sobre la renta de las empresas, mientras que una empresa regular pagaría impuestos sobre sus ganancias, lo que se comía los rendimientos que podría distribuir a sus accionistas.
Al igual que las acciones regulares que pagan dividendos, los REIT son apropiados para inversores que desean ingresos regulares. También ofrecen la oportunidad de apreciación de los inmuebles. Los REIT invierten en una variedad de propiedades, como centros comerciales (aproximadamente una cuarta parte de todos los REIT se especializan en estos), centros de atención médica, hipotecas y edificios de oficinas. En comparación con otros tipos de inversiones inmobiliarias, los REIT tienen la ventaja ofrecer gran liquidez.
Grupos de inversión inmobiliaria
Los grupos de inversión inmobiliaria (REIG) son como pequeños fondos mutuos para propiedades de alquiler. Si desea ser propietario de una propiedad de alquiler pero no quiere la molestia de ser propietario, un grupo de inversión inmobiliaria puede ser la solución para usted.
Una empresa comprará o construirá un conjunto de edificios, a menudo apartamentos, y luego permitirá que los inversores los compren a través de la empresa, uniéndose así al grupo. Un solo inversor puede poseer una o varias unidades de espacio habitable autónomo. Pero la empresa que opera el grupo de inversión administra todas las unidades y se encarga del mantenimiento, la publicidad y la búsqueda de inquilinos. A cambio de esta gestión, la empresa cobra un porcentaje del alquiler mensual.
Hay varias versiones de grupos de inversión. En la versión estándar, el contrato de arrendamiento está a nombre del inversionista y todas las unidades agrupan una parte del alquiler para protegerse contra vacantes ocasionales. Esto significa que recibirá lo suficiente para pagar la hipoteca incluso si su unidad está vacía.
La calidad de un grupo inversor depende enteramente de la empresa que lo ofrece. En teoría, es una forma segura de invertir en bienes raíces, pero los grupos pueden cobrar el tipo de tarifas altas que acechan a la industria de los fondos mutuos. Como ocurre con todas las inversiones, la investigación es clave.
Sociedades Limitadas de Bienes Raíces
Una sociedad limitada inmobiliaria (RELP) es similar a un grupo de inversión inmobiliaria. Es una entidad formada para comprar y mantener una cartera de propiedades o, a veces, solo una propiedad. Sin embargo, los RELP existen durante un número finito de años.
Un administrador de propiedades experimentado o una empresa de desarrollo de bienes raíces sirve como socio general. Luego, se buscan inversionistas externos para proporcionar financiamiento para el proyecto inmobiliario, a cambio de una participación en la propiedad como socios limitados. Los socios pueden recibir distribuciones periódicas de los ingresos generados por las propiedades de la RELP, pero la verdadera recompensa se produce cuando las propiedades se venden, con suerte, con una ganancia considerable, y la RELP se disuelve en el futuro.
Fondos Mutuos Inmobiliarios
Los fondos mutuos inmobiliarios invierten principalmente en REIT y empresas operativas inmobiliarias. Proporcionan la capacidad de obtener una exposición diversificada a los bienes raíces con una cantidad relativamente pequeña de capital. Dependiendo de su estrategia y objetivos de diversificación, brindan a los inversores una selección de activos mucho más amplia que la que se puede lograr comprando REIT individuales.
Al igual que los REIT, estos fondos son bastante líquidos. Otra ventaja significativa para los inversores minoristas es la información analítica y de investigación proporcionada por el fondo. Esto puede incluir detalles sobre los activos adquiridos y la perspectiva de la administración sobre la viabilidad y el rendimiento de inversiones inmobiliarias específicas y como clase de activo. Los inversores más especulativos pueden invertir en una familia de fondos mutuos de bienes raíces, sobreponderando tácticamente ciertos tipos de propiedades o regiones para maximizar el rendimiento.
VENTAJAS DE LA INVERSIÓN EN BIENES RAÍCES
Diversificación y protección
Un beneficio de invertir en bienes raíces es su potencial de diversificación. Los inmuebles tienen una correlación baja y, en algunos casos, negativa con otras clases de activos importantes, lo que significa que cuando las acciones bajan, los bienes raíces suelen subir. Esto significa que la adición de bienes raíces a una cartera puede reducir su volatilidad y proporcionar un mayor rendimiento por unidad de riesgo. Cuanto más directa sea la inversión inmobiliaria, mejor será la cobertura: los vehículos menos directos que cotizan en bolsa, como los REIT, reflejarán el rendimiento general del mercado de valores.
Cobertura de inflación
La capacidad de cobertura de la inflación de los bienes raíces se deriva de la relación positiva entre el crecimiento del producto interno bruto (PIB) y la demanda de bienes raíces. A medida que las economías se expanden, la demanda de bienes raíces aumenta las rentas y esto, a su vez, se traduce en valores de capital más altos. Por lo tanto, los bienes raíces tienden a mantener el poder adquisitivo del capital, eludiendo parte de la presión inflacionaria sobre los inquilinos e incorporando parte de la presión inflacionaria, en forma de apreciación del capital.
El poder del apalancamiento
Con la excepción de los REIT, invertir en bienes raíces le da al inversionista una herramienta que no está disponible para los inversionistas del mercado de valores: el apalancamiento. Si desea comprar una acción, debe pagar el valor total de la acción en el momento de realizar la orden de compra, a menos que esté comprando con margen. E incluso entonces, el porcentaje que puedes pedir prestado sigue siendo mucho menor que con las propiedades inmobiliarias, gracias a ese mágico método de financiación, la hipoteca.
La mayoría de las hipotecas convencionales requieren un pago inicial del 20%. Sin embargo, dependiendo de dónde viva, puede encontrar una hipoteca que requiera tan solo un 5%. Esto significa que puede controlar toda la propiedad y el capital que posee pagando solo una fracción del valor total. Por supuesto, el tamaño de su hipoteca afecta la cantidad de propiedad que realmente tiene sobre la propiedad, pero usted la controla en el momento en que se firman los documentos.
Esto es lo que anima tanto a los propietarios de bienes raíces como a los propietarios directos. Pueden sacar una segunda hipoteca sobre sus casas y hacer pagos iniciales en otras dos o tres propiedades. Ya sea que los alquilen para que los inquilinos paguen la hipoteca o que esperen una oportunidad de venderlos para obtener una ganancia, controlan estos activos, a pesar de haber pagado solo una pequeña parte del valor total.
